Steuerliche Änderung bei Gewinnen aus Verkauf von Immobilien

Seit dem 01. Januar 2015 gibt es viele neue Regelungen im spanischen Steuergesetz, welche unter anderem auch den Immobiliensektor und Besitzer von Liegenschaften in Spanien betreffen.

Da Vermögensgewinne, die sich aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien ergeben, der spanischen Einkommensteuer (IRPF) unterliegen, hier die wichtigsten Änderungen in Bezug auf die Besteuerung auf den Gewinn eines Immobilienverkaufs:

Einkommenssteuer (Gewinnsteuer) für Verkäufer

– Errechnung des Gewinns aus dem Verkauf (Veräußerungsgewinn)

Dieser Veräußerungsgewinn errechnet sich aus der Differenz vom a) Kaufpreis bei Erwerb der Immobilie zum jetzigen c) Verkaufspreis abzüglich der, mit Rechnungen nachweisbaren, b) Anschaffungs- und Instandhaltungskosten.

1. KaufpreisDer Preis beim Erwerb der Immobilie wird regulär in der notariellen Kaufurkunde beziehungsweise in der Urkunde zur Annahme einer Erbschaft deklariert.
2. Anschaffungs- und InstandhaltungskostenDer Kaufpreis wird um die Erwerbskosten (Notar, Anwalt, gestoría, Registerkosten, o.ä.), die gezahlte Grunderwerbssteuer, Mehrwertsteuer bzw. Erbschaftsteuer erhöht.
   Ab dem zweiten Jahr wurde noch bis Ende 2014 der Anschaffungswert mit einem gemeindlichen Koeffizienten zur Wertanpassung angehoben. NEU: Dieser Koeffizient wurde seit Inkrafttreten der Steuerreform in 2015 abgeschafft.
3. VerkaufspreisHier ist der Preis maßgeblich, der im notariellen Kaufvertrag fixiert wird.

   Um Unterverbriefungen entgegenzuwirken, überprüft die spanische Finanzverwaltung in manchen Fällen, ob der deklarierte Verkaufspreis nachvollziehbar ist.
   Falls dies nicht der Fall ist, setzt sie die Steuer auf der Grundlage des angenommen Verkehrswertes nachträglich fest.

   Vom Veräußerungspreis sind Kosten, die zum Verkauf anfallen (z.Bsp.: Steuern, Notar, Grundbuchamt, Maklercourtage, Anwaltshonorare, Kosten für Steuerberater), soweit diese vom Verkäufer zu tragen sind, in Abzug zu bringen.

   Ebenfalls steuermindernd berücksichtigt werden Leistungen auf die Immobilie (Aufwendungen), die zum Werterhalt oder Wertzuwachs der Immobilie, erfolgt sind.

– Steuer für Nichtsteueransässige (nichtresidente) Immobilien-Verkäufer

Auf den so errechneten Veräußerungsgewinn beträgt der Steuersatz für in Spanien nicht ansässige natürliche Personen (Nichtresidente) seit dem 01. Januar 2015 NEU: 20% (vorher 21%).

– Steuer für Steueransässige (Residenten) Verkäufer von Immobilien

Steuerresidente Immobilienverkäufer bzw. Verkäufer von gesllschaftsanteilen versteuern ihren Veräußerungsgewinn seit 2015 wie folgt: