Escritura de Compraventa en Ibiza

¿Qué es la Escritura de Compraventa?

La Escritura de Compraventa es el documento público que formaliza la compraventa de un inmueble en España y que se firma en una notaría española durante la fase final del proceso de compra.

Aunque no es estrictamente indispensable para la transmisión de la propiedad, la Escritura de Compraventa es necesaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad y es altamente recomendable para garantizar la seguridad jurídica y la correcta inscripción del inmueble.

El notario certifica los términos acordados por las partes y supervisa la formalización de la operación. Previamente, ha recibido información actualizada del Registro de la Propiedad sobre las posibles cargas que afecten al inmueble y verifica que el vendedor figure efectivamente como propietario registrado. Posteriormente, remite los datos esenciales de la nueva escritura al Registro de la Propiedad, que bloquea temporalmente nuevas inscripciones sobre el inmueble. De este modo, se evita que puedan inscribirse otras compraventas relativas a la misma propiedad durante ese período.

¿Qué documentos hay que presentar?

Por lo general, al firmar la escritura de compraventa ante notario se requieren los siguientes documentos y requisitos:

a) Requisitos del comprador:

• Cheque bancario conformado: Emitido por el importe pendiente del precio de compra (se debe notificar al banco emisor con al menos dos días laborables de antelación a la cita notarial).
• Cheque de retención a vendedores no residentes: Al comprar a un vendedor no residente en España, se debe presentar un cheque conformado independiente por el 3% del precio total de compra. Esto constituye un pago a cuenta del impuesto sobre el incremento de patrimonio del vendedor, el cual el comprador está obligado por ley a retener e ingresar directamente en la Agencia Tributaria. Su abogado o asesor inmobiliario le detallará el desglose exacto de estos cheques.
• Justificante del anticipo: Comprobantes de las transferencias bancarias realizadas como depósito o señal previa.
• Identificación y NIE: Pasaporte o documento nacional de identidad en vigor junto con el Número de Identidad de Extranjero (NIE).
• Representación profesional: Designación formal de un abogado o gestoría para tramitar la liquidación de impuestos (ITP, plusvalía), la inscripción registral y la actualización catastral. Nota: En España, las obligaciones fiscales se rigen por el principio de autoliquidación, lo que significa que la administración no envía avisos de pago. Contar con gestión profesional es altamente recomendable.

b) Requisitos del vendedor:

• Título de propiedad: Original o copia autorizada de la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad cuando el vendedor adquirió el inmueble.
• Nota simple registral: Un extracto registral actualizado del Registro de la Propiedad que confirme la titularidad actual y el estado de cargas.
• Poder notarial: Poder notarial en caso de que el vendedor no pueda asistir en persona a la firma y esté representado por un tercero.
• Recibos fiscales: Justificantes originales del pago del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de la tasa municipal de recogida de basuras.
• Certificado de la comunidad: Si la propiedad forma parte de un complejo o comunidad de propietarios, se debe aportar un certificado oficial firmado por el presidente o administrador que confirme que la vivienda no mantiene deudas o cuotas comunitarias pendientes.
• Cancelación de hipoteca: Si la propiedad está gravada con una hipoteca, se debe aportar un certificado de saldo adeudado para proceder a la cancelación económica y formal de la misma antes o durante la firma.
• Identificación y NIE: Pasaporte o DNI original y certificado de NIE en vigor.
• Acceso a la propiedad: Juego completo de llaves de la vivienda.
• Documentación de suministros: Últimas facturas y justificantes de pago de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.
• Cédula de habitabilidad: El notario tiene la obligación de informar al comprador sobre si la propiedad dispone de una cédula de habitabilidad en vigor. Aunque su presentación no es estrictamente obligatoria para autorizar la escritura, su presencia o ausencia debe quedar formalmente consignada.
• Certificado Energetico: Documento emitido por un técnico certificador autorizado y registrado en el organismo competente de la comunidad autónoma, que acredita la eficiencia energética del inmueble.

El día de la firma en la Notaría

El precio de compraventa escriturado se liquida habitualmente mediante cheques bancarios conformados emitidos por una entidad bancaria española. La propiedad del inmueble se transmite legalmente al comprador en el momento en que se efectúa el pago completo. En presencia del notario, el comprador entrega los cheques al vendedor y este, a su vez, hace entrega de las llaves. Se adjunta una copia de los cheques a la propia escritura, sirviendo como recibo oficial de pago.

Al finalizar la firma, el notario entrega al comprador una primera copia simple de la escritura. Este documento provisional permite al nuevo propietario iniciar trámites administrativos inmediatos —como contratar seguros, tramitar los cambios de titularidad de los suministros y domiciliar pagos bancarios— mientras se completa la inscripción registral definitiva.

La inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, la escritura pública de compraventa, junto con los justificantes de pago de los honorarios notariales y el correspondiente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, debe ser presentada en el Registro de la Propiedad por el comprador o su representante legal.

Por lo general, los impuestos deben declararse y liquidarse en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de firma. Una vez verificada la liquidación tributaria, el registrador procede a la inscripción del cambio de titularidad. Aunque el proceso final de inscripción puede demorarse varias semanas o meses, el registro queda protegido desde el primer momento mediante el asiento de presentación telemático enviado por la notaría. Al finalizar el proceso, el nuevo propietario recibe la copia autorizada oficial, debidamente sellada e inscrita.

¡Enhorabuena!

Una vez confirmada la inscripción final, el comprador queda registrado formalmente como el propietario legítimo en el Registro de la Propiedad, obteniendo plena protección bajo la legislación hipotecaria española. Aunque el proceso legal requiere un seguimiento riguroso, contar con la orientación de representantes legales cualificados, un notario y una agencia local con experiencia como inmobiliaria LAS ANCLAS garantiza una transacción segura y transparente de principio a fin.

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