Die Notarielle Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) in Spanien: Leitfaden zum Eigentumsübergang

Was ist die Escritura de Compraventa?

Die spanische Eigentumsübertragungsurkunde (Escritura de Compraventa) ist der offizielle Kaufvertrag, der in der Kanzlei eines spanischen Notars in der finalen Phase des Immobilienkaufs in Spanien unterzeichnet wird.

Obwohl sie für die bloße Eigentumsübertragung nach reinem Zivilrecht nicht strikt unumgänglich ist, ist die Escritura für die Eintragung im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) zwingend erforderlich und wird dringend empfohlen, um volle Rechtssicherheit und die ordnungsgemäße Registrierung der Immobilie in Spanien zu gewährleisten.

Der spanische Notar bescheinigt die von den Parteien vereinbarten Bedingungen und überwacht den formellen Abschluss des Kaufprozesses. Er hat vorab einen aktuellen Grundbuchauszug erhalten, um zu prüfen, ob das Objekt belastet ist und ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist. Direkt nach der Unterschrift übermittelt er die Eckdaten der neuen Urkunde elektronisch an das Grundbuchamt, was eine temporäre Sperre für andere Eintragungen bewirkt. Dadurch wird sichergestellt, dass vorübergehend keine anderen Kaufurkunden bezüglich dieser Immobilie im Grundbuch eingetragen werden können.

Welche Dokumente müssen vorgelegt werden?

Die folgenden Dokumente und Voraussetzungen werden bei der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) im Allgemeinen benötigt:

a) Anforderungen an den Käufer:

• Bestätigter Bankcheck über den Betrag des ausstehenden Restkaufpreises (die Bank sollte mindestens 2 Werktage vor dem Notartermin über die auszustellenden Checks informiert werden).
• Bei Zahlung an einen Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien (Nicht-Resident) muss ein separater Check über 3 % des Gesamtkaufpreises vorgelegt werden (dies ist eine Einbehaltung/Anzahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers, die der Käufer anstelle des Verkäufers an das spanische Finanzamt abführt). Ihr Immobilienmakler oder Anwalt wird Sie über die genauen Aufteilungen der einzelnen Checks informieren.
• Zahlungsnachweis über bereits geleistete Anzahlungen/Reservierungsgebühren.
• NIE-Nummer (obligatorisch) zusammen mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass.
• Beauftragung eines Anwalts oder einer Gestoría für spätere Zahlungen der Grunderwerbsteuer, der Gewinnsteuer des Verkäufers, die Eintragung im Grundbuch, Katasteramt etc. TIPP: In Spanien werden zukünftige Steuerzahlungen nach dem Prinzip der "Bringschuld" gehandhabt. Das bedeutet, dass der Eigentümer keine behördlichen Zahlungsaufforderungen erhält. Die Beauftragung eines Anwalts oder einer Gestoría ist daher dringend zu empfehlen.

b) Anforderungen an den Verkäufer:

• Original oder vollständige Kopie der Kaufurkunde (Escritura Pública), die beim damaligen Kauf der Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde.
• Grundbuchauszug (sogenannte Nota Simple Registral) vom spanischen Grundbuchamt mit aktuellen Informationen zu Eigentum und Belastungen.
• Verkaufsvollmacht (Poder Notarial), falls der Verkäufer nicht persönlich an der Unterzeichnung teilnehmen kann und durch einen Dritten vertreten wird.
• Originalquittungen der letzten gemeindlichen Grundsteuern (IBI) und der Müllgebühren (Basura).
• Beim Kauf einer Immobilie, die Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, muss eine Originalbescheinigung des Verwalters/Präsidenten der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden, die bestätigt, dass keine Schulden bestehen und der Verkäufer mit den Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.
• Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss das ausstehende Darlehen bei oder vor der Fertigstellung des Verkaufs getilgt und löschungsfähig gemacht werden.
• Original-Personalausweis oder Reisepass sowie die NIE-Nummer.
• Schlüssel für das gesamte Objekt.
• Verträge oder letzte Rechnungen von Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom etc.) mit den entsprechenden Zahlungsbelegen.
• Seit dem 27. Juni 2018 sind Notare verpflichtet, den Käufer darüber zu informieren, ob eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) für die Immobilie vorliegt oder nicht. Das Vorhandensein oder Fehlen muss vom Notar offengelegt werden.
• Energieausweis (CEE): Ein von einem qualifizierten Gutachter ausgestelltes und bei der zuständigen regionalen Behörde registriertes Dokument, das die Energieeffizienzklasse der Immobilie bescheinigt.

Der Tag beim Notar

Der beurkundete Kaufpreis wird üblicherweise durch bestätigte Bankchecks einer spanischen Bank beglichen, und das Eigentum an der Immobilie geht mit der vollständigen Zahlung auf den Käufer über. Der Käufer übergibt die Checks im Beisein des Notars an den Verkäufer, und der Verkäufer händigt im Gegenzug die Schlüssel an den Käufer aus. Eine Kopie der Checks wird der Escritura beigefügt, die als offizielle Quittung für die Zahlung des Kaufpreises dient. Zunächst händigt der Notar dem Käufer eine sogenannte Copia Simple (einfache Abschrift der Urkunde) aus. Diese ermöglicht es, administrative Schritte wie die Umschreibung von Versorgungsverträgen, den Abschluss von Versicherungen, die Einrichtung von Lastschriften und den Nachweis des Eigentums durchzuführen, während der endgültige Registrierungsprozess läuft.

Die Eintragung im spanischen Grundbuch

Im nächsten Schritt muss die vom Notar erstellte öffentliche Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) zusammen mit dem Nachweis über die Zahlung der Notargebühren und der entsprechenden Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) vom Käufer oder seinem bevollmächtigten Vertreter beim spanischen Grundbuchamt eingereicht werden. In der Regel müssen die entsprechenden Steuern innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der Urkunde erklärt und bezahlt werden, woraufhin der Eintragungsprozess abgeschlossen werden kann. Erst jetzt nimmt der Grundbuchbeamte die Eintragung des Eigentümerwechsels vor. Die Eintragung kann mehrere Wochen oder Monate dauern, aber in der Zwischenzeit ist das Register durch einen Vorrangvermerk geschützt, um andere Verfügungen durch Dritte zu verhindern. Schließlich erhält der neue Immobilieneigentümer die offiziell eingetragene und gestempelte autorisierte Ausfertigung der Urkunde (Copia Autorizada).

Herzlichen Glückwunsch!

Sobald der Eintragungsprozess abgeschlossen ist, kann der Käufer sein neues Eigenheim in Spanien in dem Wissen genießen, dass das Eigentum rechtlich vollständig abgesichert und geschützt ist. Obwohl die rechtlichen Formalitäten komplex erscheinen mögen, sorgt die Zusammenarbeit von Notar, Grundbuchamt und professionellen Beratern zusammen mit einer erfahrenen Agentur wie inmobiliaria LAS ANCLAS für einen sicheren und transparenten Kaufprozess — so können Sie sich auf das konzentrieren, was wirklich zählt: Ihre neue Immobilie und den mediterranen Lebensstil auf Ibiza zu genießen.

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