ALLGEMEIN:

Auch wenn es in Spanien keine gesetzliche Verpflichtung zur notariellen Beurkundung von Immobilien-Kaufverträgen gibt, ist es doch unbedingt zu empfehlen.

Es ist bei Immobilienkäufen üblich vor der notariellen Kaufbeurkundung (escritura de compra venta) zunächst einen privatschriftlichen Vertrag zu schließen.

Man unterscheidet generell zwischen 3 Formen der schriftlichen Kaufverträge:

1. RESERVIERUNGSVERTRAG

Mit dem Reservierungsvertrag kann bei spontanem Kaufinteresse eine Immobilie für eine kurze Zeit mit einer geringen Reservierungsgebühr blockiert werden.

Bei tatsächlichem Kauf wird diese Reservierungsgebühr auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.

Bei Nichtkauf verbleibt die Reservierungsgebühr in der Regel beim Verkäufer.

Eine nicht sehr empfehlenswerte Vertragsart, wenn Sie z. Bsp. den Kaufpreis stark verhandelt haben.

Sollte ein anderer Interessent zwischenzeitlich ein weit höheres Angebot machen, kann es möglicherweise zu Konflikten kommen und Ihre Rechte müssten über langjährige Prozesse eingeklagt werden.

2. OPTIONSVERTRAG

Mit dem Optionsvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu veräußern gegen Zahlung des Restkaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu unterzeichnen.

Der Käufer leistet dafür eine allgemein übliche Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises.

Der Abschluss eines solchen Vorvertrages ist besonders attraktiv für diejenigen, die bis zur Kaufbeurkundung mit entsprechender Restzahlung noch Zeit benötigen (in der Regel ca. 4-8 Wochen), sich aber ihre Traumimmobilie sichern wollen.

Sollte der Käufer den endgültigen Kauf zum vereinbarten Termin nicht realisieren können, so verliert er allerdings seine an den Verkäufer geleistete Anzahlung und der Verkäufer ist ab diesem Zeitpunkt frei seine Immobilie an Dritte zu verkaufen.

Hält sich auf der anderen Seite der Verkäufer nicht an die geschlossene Vereinbarung, da er z. Bsp. einen anderen Käufer gefunden hat, der mehr bezahlt, so muss er dem Käufer, mit dem der Optionsvertrag geschlossen wurde, das Doppelte des erhaltenen Betrages, also 20 % des Kaufpreises, als Schadensersatzsumme zurückzahlen.

Diese Vertragsart ist empfehlenswert, da bei Nichteinhaltung beiden Parteien ein finanzieller Schaden entstehen würde.

3. PRIVATVERTRAG

Der private Kaufvertrag ist ähnlich strukturiert wie der Optionsvertrag.

Auch hier verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes nicht an Dritte zu veräußern und gegen Zahlung des Restkaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu unterzeichnen.

Der Käufer leistet dafür ebenfalls die allgemein übliche Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises.

Sollte der Käufer den endgültigen Kauf zum vereinbarten Termin nicht realisieren können, so kann der Verkäufer die komplette Erfüllung des Vertrages einklagen.

Will sich auf der anderen Seite der Verkäufer nicht an die geschlossene Vereinbarung halten, da er z. Bsp. einen anderen Käufer gefunden hat, ist ihm dies verwehrt, da er zur  Erfüllung des Vertrages gesetzlich verpflichtet ist.

Diese Vertragsart verpflichtet beide Parteien zum definitiven Kauf/Verkauf.

Sie ist beispielsweise für Käufer empfehlenswert, die den Verkaufspreis so stark gedrückt haben, dass das Risiko besteht, dass eine dritte Partei die Immobilie zwischenzeitlich zu einem weitaus höheren Kaufpreis erwerben möchte.

VERTRAGSBESTANDTEILE:

Diese Verträge sollten grundsätzlich folgende wesentliche Vertragsbestandteile beinhalten:

– Rechte und Pflichten der Parteien

– Beschreibung des Kaufobjekts und seiner Eigentümerschaft

– Kaufpreis

– Zahlungsbedingungen

– Übergabe-Termin

– sonstige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer

PRÜFUNG VOR UNTERZEICHNUNG

Folgende Unterlagen sollten geprüft werden, bevor Sie einen der genannten privatschriftlichen Verträge unterzeichnen:

– notarielle Kaufurkunde (escritura de compra venta)

– Aktueller Registerauszug (nota información registral), aus dem Eigentumsverhältnisse sowie u.a. Belastungen, Wohn- oder Wegerechte hervorgehen.

– Eintragung ins Katasteramt

– ist Verkäufer nicht gleich Eigentümer der Immobilie, muss eine notarielle Vollmachtsurkunde, die ihn zum Verkauf berechtigt, vorliegen.

– Aktuelle Verträge bzw. Rechnungen der Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom, sonstiges)