escritura pública de compra venta

ALLGEMEIN

Die sogenannte „escritura“ ist ein vor einem Notar geschlossener Kaufvertrag, der zwar nicht Voraussetzung für die Eigentumsübertragung ist, aber für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister (registro de la propiedad) notwendig ist und auch unbedingt zu empfehlen ist.

Der spanische Notar beurkundet das, was Ihm die Parteien vorgeben. Prinzipiell hat er keine ausführliche Rechtsberatungspflicht.

Der Notar erkundigt sich vorab mit einem tagesaktuellen Grundbuchauszug beim Eigentumsregister über Belastungen des Kaufobjekts und ob der Verkäufer dort tatsächlich als Eigentümer registriert ist.

Dann sendet er die wichtigen Daten der neuen escritura an das Eigentumsregister, womit eine Sperre für andere Eintragungen ausgelöst wird. Damit wird sichergestellt, dass vorübergehend keine anderweitigen notariellen Kaufurkunden bezüglich dieser Immobilie in das Eigentumsregister eintragbar sind.

Was ist zum Termin der notariellen Kaufbeurkundung erforderlich/beizubringen:

a) KÄUFER:

• bankbestätigte Schecks in Höhe der Restkaufsumme (die Bank sollte über das Ausstellen bis spätestens 2 Werktage vor Notar-Termin informiert werden)

•  bei Zahlung an nichtresidente Verkäufer ist in der Regel ein gesonderter Scheck in Höhe von 3% der Gesamtkaufsumme mitzubringen (hierbei handelt es sich um eine á-Konto-Zahlung der Zugewinnsteuer des Verkäufers, die der Käufer an seiner statt an das spanische Finanzamt abführt).
  Über die detaillierten Summen einzelner Schecks informiert Sie Ihr Immobilienmakler oder Rechtsberater.

• Zahlungsnachweis der Anzahlung

• NIE-Nummer

• Personalausweis oder Reisepass

•  Nennung von Rechtsanwalt bzw. Gestoría für zukünftige Zahlungen der  Grunderwerbssteuer, Zugewinnsteuer für Verkäufer, Eintragungen ins Grundbuchamt, Register & – Katasteramt etc.

TIP:

• für zukünftige Steuerzahlungen gibt es in Spanien eine Bringschuld, d.h. der Eigentümer wird nicht über fällige Zahlungen benachrichtigt, daher ist die Beauftragung eines Anwaltes bzw. einer Gestoría unbedingt ratsam.

b) VERKÄUFER:

• Original oder vollständige Kopie der im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde (Escritura Pública)
• Registerauszug (nota información registral) aus dem Grundbuch in Spanien, woraus die Eigentumsverhältnisse, Lasten und Belastungen hervorgehen.
• Notarielle Verkaufsvollmacht, falls Verkäufer nicht selbst Eigentümer der Immobilie ist.
• Original-Zahlungsbelege der letzten gemeindlichen Grundsteuer (IBI) und evtl. Müllabgaben (basura)
• Beim Erwerb einer Immobilie, die Teil einer Gemeinschaftsanlage ist, muss vom Präsidenten der entsprechenden Eigentümergemeinschaft ein Original-Zertifikat beigebracht werden, welches bestätigt, dass diese keine Schulden gegenüber Dritten hat und dass die zu erwerbende Immobilie mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten auf dem Laufenden ist.
• Falls die Immobilie belastet ist, müssen Schuldner zur Schuldentilgung vor Vertragsunterzeichnung seitens der Käufer zugegen sein.
• Original Personalausweis oder Reisepass
• NIE-Nummer
• Schlüssel zur gesamten Immobilie
• Verträge bzw. letzte Rechnungen der Versorgungsunternehmen für Wasser, Strom, etc. mit entsprechenden Zahlungsnachweisen
• Seit dem 27.06.2018 muss nun auch eine Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorgelegt werden

Der notariell beurkundete Kaufpreis wird in der Regel mittels bankbestätigten Schecks einer spanischen Bank gezahlt und die Immobilie nur gegen vollständige Bezahlung an den Käufer überschrieben.

Der Käufer händigt die Schecks im Beisein des Notars an den Verkäufer aus und im Gegenzug übergibt dieser dem Käufer die Schlüssel. Die Schecks werden der escritura in Kopie angefügt, die gleichzeitig als offizielle Empfangsquittung für den bezahlten Kaufpreis gilt.

Der Käufer erhält zunächst vom Notar eine sogenannte copia simple, d.h. eine einfache Abschrift der escritura.

Als nächster Schritt müssen die vom Notar ausgefertigte Kaufurkunde (escritura de compra venta) sowie Zahlungsbelege von Notargebühren und der Mehrwert- bzw. Grunderwerbssteuer durch den Käufer oder einen beauftragten Rechtsvertreter beim Eigentumsregister eingereicht werden.

Erst jetzt wird der Registerbeamte die Eintragung des Eigentumswechsels vornehmen.

Die Eintragung kann einige Wochen bis Monate dauern, jedoch ist das Register gegenüber weiteren Verfügungen von Dritten durch eine Vormerkung gesperrt.

Dann kann die gestempelte copia autorizada vom neuen Immobilieneigentümer in Empfang genommen werden.