Ibiza hat sich zu einem der attraktivsten internationalen Ziele für US‑Käufer entwickelt, die Exklusivität, Rechtssicherheit und einen anspruchsvollen mediterranen Lebensstil suchen. Die Insel verbindet natürliche Schönheit, Privatsphäre, zeitgenössische Architektur, Gastronomie auf Weltniveau und eine gut etablierte internationale Community. Darüber hinaus ist der Immobilienmarkt solide, begrenzt und hoch wettbewerbsfähig, was ihn zu einer strategischen langfristigen Investition macht.
Obwohl Spanien das Golden‑Visa‑Programm im Jahr 2025 abgeschafft hat, können US‑Staatsbürger weiterhin uneingeschränkt Immobilien erwerben und andere Aufenthaltsoptionen nutzen, wenn sie mehr Zeit im Land verbringen möchten. Dieser Leitfaden bietet einen klaren Kaufprozess, aktuelle rechtliche und steuerliche Informationen sowie einen Premium‑Überblick über den einzigartigen Reiz Ibizas.
1. Wie man auf Ibiza eine Immobilie kauft: Schritt‑für‑Schritt‑Leitfaden
1. Wählen Sie die ideale Gegend
Ibiza besteht aus sehr klar abgegrenzten Mikromärkten, die jeweils einen eigenen Lebensstil bieten:
• Es Cubells, Vista Alegre, Porroig: ultraexklusiv, Designervillen, maximale Privatsphäre.
• Santa Gertrudis, San Lorenzo, San Rafael, San Mateo, San Juan: authentische Fincas, Ruhe, Slow‑Luxury‑Living.
• Jesús, Talamanca, Marina Botafoch, Eivissa, Playa d’en Bossa: urbaner Lebensstil, Häfen, Restaurants, Premium‑Service.
• Santa Eulalia und Umgebung: familienfreundlich, lokales Leben mit internationalem Komfort.
• Zone San José: Nähe zu Beach Clubs und dem Flughafen, dennoch Natur und geschützte Gebiete wie Las Salinas sowie weltberühmte Sonnenuntergänge.
• Zone San Antonio: jugendliches Ambiente, zunehmende Entwicklung, exklusive Marina und vielfältige nautische Aktivitäten.
Für US‑Käufer erleichtert diese Segmentierung die Suche nach einem Umfeld, das ihren Prioritäten entspricht: Privatsphäre, Meerblick, Nähe zu Dienstleistungen oder ein ländlicherer Lebensstil.
2. Beantragung der NIE
Dies entspricht einer spanischen Steueridentifikationsnummer. Sie ist für jede Immobilientransaktion verpflichtend. Die Beantragung kann in den USA, auf Ibiza oder über einen rechtlichen Vertreter erfolgen. Eine frühzeitige Antragstellung ist ratsam, da die Bearbeitungszeiten variieren können. (Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/info-nie-nummer-ibiza/)
3. Eröffnung eines Bankkontos in Spanien
Dies erleichtert Zahlungen, Steuern und Versorgungsabrechnungen. Viele Banken ermöglichen die Fernkontoeröffnung, was besonders für internationale Käufer vorteilhaft ist.
4. Beantragen der Militärgenehmigung
Dies ist eine vom Verteidigungsministerium ausgestellte Genehmigung für den Kauf von Immobilien in ländlichen oder geschützten Gebieten Ibizas. Sie stellt sicher, dass der Erwerb keine nationalen Sicherheitsflächen beeinträchtigt. Städtische Gebiete sind in der Regel ausgenommen, dennoch wird eine Prüfung empfohlen.
Sie ist für alle Käufer außerhalb der EU, einschließlich US‑Bürgern, erforderlich, um die Immobilie im Grundbuch eintragen zu können.
Eine frühzeitige Beantragung ist ratsam, da die Genehmigung mehrere Monate dauern kann.
5. Due Diligence: Ein entscheidender Schritt auf Ibiza
Die Due‑Diligence‑Prüfung ist auf Ibiza umfangreicher als in vielen US‑Bundesstaaten, aufgrund von:
• Strengen Vorschriften für ländliche Grundstücke
• Immobilien mit touristischer Vermietungslizenz
• Speziellen städtebaulichen Einschränkungen
Ein spezialisierter Ibiza‑Anwalt prüft:
• Grundbucheinträge
• Lasten oder Belastungen
• Den aktuellen städtebaulichen Status und die verfügbare Dokumentation
• Energiezertifikate (Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/energiepass-energiezertifikat/)
Dieser Schritt ist entscheidend, um vollständige Rechtssicherheit zu gewährleisten.
6. Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras)
Dies funktioniert ähnlich wie eine Anzahlung. Üblicherweise werden 10 % im Voraus gezahlt, und Fristen sowie Bedingungen werden festgelegt. Aufgrund der hohen Nachfrage auf Ibiza erfolgt dieser Schritt oft sehr zügig. (Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/info-immobilien-kaufvertraege-ibiza/)
7. Öffentliche Urkunde vor dem Notar
Der Notar fungiert als Garant der Rechtmäßigkeit—ähnlich einem Abwicklungsanwalt in den USA, jedoch mit größerer öffentlicher Autorität. In diesem Schritt wird der Restbetrag bezahlt.
(Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/info-notarielle-kaufurkunde-ibiza/)
8. Grundbucheintragung
Der Anwalt veranlasst die Eintragung im Grundbuch der Urkunde und gewährt damit vollen rechtlichen Schutz gegenüber Dritten. (Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/info-eigentumsregister-ibiza/)
2. Wichtige rechtliche Aspekte für US‑Käufer
– Keine Beschränkungen für Ausländer
US‑Bürger können auf Ibiza jede Art von Immobilie ohne Einschränkungen erwerben.
– Ende des Golden Visa
Obwohl Spanien das Golden‑Visa‑Programm 2025 abgeschafft hat, können US‑Bürger weiterhin frei Immobilien kaufen und andere Aufenthaltsoptionen nutzen, wenn sie mehr Zeit in Spanien verbringen möchten.
Seit 2025 verleiht der Immobilienkauf keinen automatischen Aufenthaltsstatus mehr. Der Besitz einer Immobilie zeigt jedoch finanzielle Stabilität und erleichtert andere Einwanderungsverfahren.
– Aktuelle Aufenthaltsoptionen für US‑Bürger
• Nicht‑Erwerbstätigen‑Visum (NLV)
Erlaubt den Aufenthalt in Spanien ohne Erwerbstätigkeit; erfordert Nachweis ausreichender Einkünfte oder Ersparnisse. Ideal für Rentner oder Personen mit passivem Einkommen.
• Remote‑Work‑Visum / Digital‑Nomaden‑Visum
Sehr attraktiv für US‑Fachkräfte, die für ausländische Unternehmen arbeiten.
Wesentliche Vorteile:
• Leben und Arbeiten in Spanien
• Freizügigkeit im Schengen‑Raum
• Aufenthaltsgenehmigungen für Familienangehörige
• Verlängerung für 2–3 Jahre
Voraussetzungen:
•Homeoffice oder internationale berufliche Tätigkeit
• Ausreichendes Einkommen
• Universitätsabschluss oder gleichwertige Berufserfahrung
• Führungszeugnis ohne Einträge
• Unternehmer‑Visum & Visum für Hochqualifizierte Fachkräfte
Das Unternehmer‑Visum richtet sich an Geschäftsinhaber, die Arbeitsplatzschaffung, Innovation oder wirtschaftliche Wirkung nachweisen können. Das Visum für hochqualifizierte Fachkräfte gilt für Personen in Führungspositionen innerhalb spanischer Unternehmen.
• Aufenthalt durch Unternehmensinvestitionen (nicht Immobilien)
Auch wenn das Immobilien‑Golden‑Visa abgeschafft wurde, sind Geschäfts‑ und Unternehmensinvestitionen weiterhin möglich. Eine Aufenthaltsgenehmigung kann durch bedeutende Investitionen in spanische Unternehmen, Fonds oder strategische Projekte erlangt werden.
• Aufenthalt durch Arbeitsvertrag
Erfordert ein Arbeitsangebot in Spanien und das entsprechende arbeitgebergeführte Einwanderungsverfahren.
3. Besteuerung auf Ibiza für US‑Käufer
Sowohl im Kaufprozess als auch nach dem Eigentumsübergang als neuer Eigentümer gibt es eine Reihe von Steuern und Gebühren zu beachten:
Steuern beim Kauf: Diese fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und werden beim Abschluss bezahlt:
• Neubau: MwSt (10 %) + Stempelsteuer (1–1,5 %)
• Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer (8–13 % auf den Balearen, je nach Kaufpreis)
• Notar‑, Grundbuch‑, Kataster‑ und Verwaltungsgebühren: ca. 1–2 %
(Für weitere Details siehe den Artikel: https://lasanclas-ibiza.com/blog/de/infos-steuern-kosten-bei-kauf/)
Jährliche Steuern in Spanien: Jeder Immobilieneigentümer muss jährlich folgende Abgaben zahlen:
• IBI (Grundsteuer)
• Kommunale Gebühren und Müllabfuhr
• Einkommensteuer für Nichtresidenten: Wenn ein Ausländer eine Immobilie auf Ibiza besitzt und nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss er diese Steuer jährlich mit dem Formular 210 einreichen.
Besteuerung in den Vereinigten Staaten
US‑Staatsbürger werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, das heißt, die USA verlangen die Meldung sämtlicher globaler Vermögenswerte, einschließlich Immobilien in Spanien.
Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und den USA wird eine doppelte Besteuerung vermieden:
• Steuern werden zuerst in Spanien gezahlt
• Dann in den USA deklariert, unter Anrechnung der bereits in Spanien gezahlten Steuern
4. Warum Ibiza eine strategische Entscheidung für US‑Käufer ist
1. Ein exklusiver und begrenzter Markt
Die Insel kann nicht weiter wachsen, und die städtebaulichen Vorschriften sind streng. Das Angebot ist knapp und stabil, was eine langfristige Wertsteigerung begünstigt.
2. Mediterraner Lebensstil auf Premium‑Niveau
Ibiza bietet:
• Ein Klima, das für sich selbst spricht: über 300 Sonnentage, milde Winter und warme, aber nicht extreme Sommer.
Winter: 12–15 °C Winter: 12–15 °C (54–59 °F), perfekt, um Terrassen und das Leben im Freien zu genießen.
Sommer: 28–32 °C (82–90 °F), mit einer erfrischenden Meeresbrise und stabilem Wetter.
• Strände mit türkisfarbenem Wasser
• Restaurants auf internationalem Niveau, einschließlich Michelin‑Sterne
• Wellness, Yoga und Natur
• Privatsphäre und Sicherheit
• Exzellente saisonale Flugverbindungen
Ein perfektes Gleichgewicht zwischen Luxus, Authentizität und Lebensqualität.
3. Hochwertige Architektur und Design
Zeitgenössische Villen, restaurierte Fincas, Signature‑Projekte und Immobilien mit Panoramablick. Der Qualitätsstandard ist insbesondere im Luxussegment besonders hoch.
4. Etablierte internationale Gemeinschaft
Ibiza zieht Käufer aus den USA, dem Vereinigten Königreich, Deutschland, der Schweiz und den nordischen Ländern an.
Die Insel ist kosmopolitisch, offen und multikulturell.
Für Familien gibt es ausgezeichnete internationale und zweisprachige Schulen: Morna International College, Lycée Français International d’Ibiza, Colegio Mestral.
5. Eine Investition, die Vermögensaufbau und Lifestyle verbindet
Ibiza ist nicht nur eine finanzielle Investition – es ist ein Ort zum Leben und Genießen.
FAZIT
Der Immobilienkauf auf Ibiza ist für US‑Bürger ein klarer, sicherer und äußerst attraktiver Prozess. Auch ohne Golden Visa bietet die Insel weiterhin einen exklusiven, stabilen Markt mit solidem Rechtsrahmen und einem unvergleichlichen Lebensstil.
