Immobilienkaufverträge in Spanien: Reserva, Arras und Due Diligence

Der Kaufvertrag ist die private Vereinbarung, die von den Parteien vor der Ausfertigung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura de Compraventa) unterzeichnet wird. Er legt alle Bedingungen der Transaktion fest, einschließlich der Identifizierung der Parteien, der Beschreibung der Immobilie, des Kaufpreises, der Zahlungsweise, der Frist für die notarielle Beurkundung, der Kostenverteilung und anderer relevanter Bestimmungen.

Während die endgültige Eigentumsübertragung eine notariell beurkundete öffentliche Urkunde (Escritura de Compraventa) erfordert, sind die vorangegangenen Verträge in der Regel private schriftliche Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer. Dennoch sollte jeder Vertrag vor der Unterzeichnung von Ihrem Anwalt geprüft werden — was einfach aussieht, ist es selten, wenn man sich zum ersten Mal im spanischen Immobilienrecht bewegt. Der Generalrat des Notariats in Spanien weist darauf hin, dass diese private Vereinbarung ab dem Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung voll gültig und für die Parteien rechtsverbindlich ist.

Im Allgemeinen gibt es drei Arten von Kaufverträgen:

1. Der Reservierungsvertrag (Contrato de Reserva)

Bei spontanem Interesse an einer Immobilie kann diese für kurze Zeit durch die Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags und die Zahlung einer geringen Reservierungsgebühr geblockt werden. Im Falle des tatsächlichen Kaufs wird diese Reservierungsgebühr vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen. Kommt der Kauf nicht zustande, behält der Verkäufer in der Regel die Reservierungsgebühr.

Wenn Sie den Kaufpreis stark heruntergehandelt haben, ist diese Art von Vertrag nicht zu empfehlen. Sollte ein anderer Käufer in der Zwischenzeit ein wesentlich höheres Angebot machen, könnte dies zu Konflikten führen und Ihre Rechte müssten dann in langwierigen Rechtsstreitigkeiten durchgesetzt werden.

2. Der Reuegeldvertrag (Contrato de Arras Penitenciales)

Durch den Reuegeldvertrag (Arras Penitenciales) verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie für den vereinbarten Zeitraum zu reservieren und die öffentliche Kaufurkunde nach Zahlung des restlichen Kaufpreises auszufertigen. Der Käufer zahlt üblicherweise eine Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises, wobei es den Parteien freisteht, einen anderen Betrag zu vereinbaren. Gemäß Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) erlaubt dieser Vertrag beiden Parteien, vom Kauf zurückzutreten, während die finanziellen Folgen einer solchen Entscheidung im Voraus klar festgelegt werden.

Die Unterzeichnung dieser Art von Vereinbarung eignet sich besonders für Käufer, die zusätzliche Zeit benötigen, um die Verfahren vor dem Kauf abzuschließen — in der Regel zwischen 4 und 8 Wochen —, ohne auf die Reservierung der Immobilie zu verzichten. Entscheidet sich der Käufer, den Kauf nicht fortzusetzen, oder schließt er die Transaktion nicht zum vereinbarten Termin ab, verfällt der als Anzahlung geleistete Betrag und der Verkäufer kann die Immobilie wieder auf den Markt bringen. Tritt dagegen der Verkäufer vom Verkauf zurück, muss er dem Käufer den doppelten erhaltenen Betrag erstatten (was bei einer Anzahlung von 10 % in der Regel 20 % des Kaufpreises entspricht), als Entschädigung für Schäden und Verluste.

3. Der Bestätigungsvertrag (Contrato de Arras Confirmatorias)

Ein Bestätigungsvertrag (Arras Confirmatorias) ist eine Vorvereinbarung, die vor der Durchführung der Kaufabwicklung geschlossen wird und mit der Käufer und Verkäufer ihre feste Absicht zum Ausdruck bringen, den Verkauf zu vollziehen. Der Käufer zahlt einen Geldbetrag auf Rechnung des Kaufpreises, normalerweise 10 %, der sowohl als Anzahlung als auch als Nachweis für das Bestehen der Vereinbarung dient.

Im Gegensatz zu einem Reuegeldvertrag erlaubt ein Bestätigungsvertrag keiner der Parteien den freien Rücktritt von der Transaktion. Verletzt eine Partei ihre Pflichten, kann die andere Partei die Erfüllung des Vertrags verlangen oder Schadenersatz für die durch die Pflichtverletzung entstandenen Verluste und Schäden geltend machen.

Diese Vertragsart ist besonders empfehlenswert, wenn beide Parteien sicherstellen wollen, dass die Transaktion vollzogen wird, und ihre Verpflichtung bis zur Ausfertigung der öffentlichen Kaufurkunde stärken möchten.

Wesentliche Elemente eines spanischen Immobilienvertrags

Diese Verträge sollten im Allgemeinen die folgenden Schlüsselelemente enthalten:

• Rechte und Pflichten der Parteien
• Beschreibung der Immobilie und Eigentumsstatus
• Kaufpreis
• Zahlungsbedingungen
• Fertigstellungs- und Übergabetermin
• Strafen bei Nichteinhaltung
• Sonstige Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer

Wesentliche Überprüfung & Due Diligence vor der Unterzeichnung

Vor der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags in Spanien sollten Käufer eine ordnungsgemäße rechtliche Prüfung (Due Diligence) durchführen und die folgenden Dokumente überprüfen:

• Öffentliche Kaufurkunde (Escritura de Compraventa)
• Aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple Registral), aus dem Eigentum, Hypotheken, Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerechte und sonstige Belastungen hervorgehen
• Eintragung im Katasteramt (Catastro)
• Falls der Verkäufer bei der Unterzeichnung nicht anwesend sein kann, eine gültige Vollmacht (Poder Notarial), die eine andere Person ermächtigt, den Verkauf in seinem Namen abzuschließen
• Aktuelle Verträge oder Quittungen der Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom und andere Dienstleistungen)
• Zahlungen von Eigentümergemeinschaftsgebühren (falls zutreffend)
• Zahlungen der Grundsteuer (IBI)
• Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética)

Fazit

Unabhängig davon, ob Sie einen Reservierungsvertrag, einen Reuegeldvertrag (Arras Penitenciales) oder einen Bestätigungsvertrag (Arras Confirmatorias) verwenden, bietet jede Option ein unterschiedliches Maß an Schutz und Verbindlichkeit für Käufer und Verkäufer.

Vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung ist es unerlässlich, eine ordnungsgemäße Due Diligence durchzuführen, das Eigentum zu prüfen, mögliche Lasten oder Belastungen zu überprüfen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Dokumente in Ordnung sind. Die Einhaltung dieser Vorsichtsmaßnahmen hilft, kostspielige Überraschungen zu vermeiden und sorgt für Sicherheit während der gesamten Transaktion.

Insbesondere für ausländische Käufer wird eine unabhängige rechtliche Beratung durch einen auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt dringend empfohlen. Eine professionelle Prüfung der Immobilie und des Vertrags schützt Ihre Interessen und stellt sicher, dass Ihr Immobilienkauf in Spanien sicher, effizient und in voller Übereinstimmung mit den spanischen Vorschriften abgeschlossen wird.

Bei inmobiliaria LAS ANCLAS sind wir mit allen Arten von Immobilienkaufverträgen vertraut, die in Spanien verwendet werden. Da wir seit mehr als 25 Jahren nationale und internationale Käufer und Verkäufer betreuen, kennen wir die rechtlichen und praktischen Auswirkungen jeder Option und können Ihnen helfen zu bestimmen, welcher Vertrag am besten zu Ihrer individuellen Situation passt. Von den ersten Verhandlungen und dem Due-Diligence-Prozess bis hin zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar arbeitet unser Team eng mit bewährten Anwälten sowie Rechts- und Steuerberatern zusammen, um einen sicheren, transparenten und reibungslosen Immobilienkauf auf Ibiza zu gewährleisten.

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