EN GENERAL:
A pesar de que en España la ley no obliga a certificar notarialmente los contratos de compra de inmuebles, es absolutamente recomendable hacerlo.
En la compra de un inmueble es habitual firmar un contrato particular antes de firmar la escritura de compra venta ante notario.
Se distingue, por lo general, entre 3 tipos de contratos:
1. CONTRATO / ACUERDO DE RESERVA
Si surge interés espontáneo en adquirir una propiedad, con el contrato de reserva ésta puede ser reservada durante un corto período de tiempo mediante una pequeña cuota de reserva.
Si la compra se lleva a cabo, esta cuota se deduce del precio de compra acordado.
En el caso de no realizar la compra, suele ser el vendedor quien conserva la cuota de reserva.
Este tipo de contrato no es aconsejable cuando, por ejemplo, se ha negociado mucho el precio de compra.
Si otro comprador potencial hiciera entretanto una oferta más elevada, sería probable que surgieran conflictos y tuviera que reclamar sus derechos en un largo proceso judicial.
2. CONTRATO CON OPCIÓN
Con el contrato con opción, el vendedor se compromete a no vender la propiedad a terceros durante un período de tiempo previamente acordado, y a firmar la escritura de compraventa cuando el comprador desee aportar el importe restante del precio de venta.
Para ello el comprador efectúa un pago que suele establecerse en un 10% del precio de venta.
La conclusión de dicho contrato preliminar es particularmente conveniente para aquellas personas que necesitan más tiempo (normalmente aprox. 4-8 semanas) hasta la firma en notaría para adquirir el importe restante, pero ya quieren asegurarse su propio hogar de ensueño.
Si el comprador no pudiera realizar la compra definitiva antes de la fecha acordada, perdería el pago a señal realizado al vendedor y el vendedor sería, desde ese momento, libre de vender su inmueble a terceros.
Si de lo contrario fuera el vendedor quien no se atuviera al acuerdo debido por ejemplo a haber encontrado otro comprador dispuesto a pagar más, debería reembolsar el doble del importe obtenido al comprador a modo de indemnización, es decir, un 20% del precio de venta establecido.
Este tipo de contrato resulta aconsejable puesto que la falta de cumplimiento del mismo por cualquiera de las partes supondría un perjuicio económico.
3. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA-VENTA
El contrato particular tiene una estructura similar al contrato con opción.
También en este caso el vendedor se compromete a no vender la propiedad a terceros durante un período de tiempo previamente acordado y a firmar la escritura de compraventa cuando el comprador desee aportar el importe restante del precio de venta.
El comprador aporta también en este caso un pago por un importe del 10% del precio de venta.
Si el comprador no pudiera realizar la compra definitiva en la fecha acordada, el vendedor puede reclamar judicialmente la ejecución completa del contrato.
Si fuera el vendedor quien quisiera incumplir el acuerdo por haber encontrado, por ejemplo, a otro comprador interesado, le sería denegado puesto que tiene la obligación legal de cumplir el contrato.
Este tipo de contrato compromete a ambas partes a la compra/venta definitiva.
Es aconsejable, por ejemplo, para aquellos compradores que han conseguido bajar tanto el precio de venta que existe el riesgo de que un tercero quisiera adquirir entretanto la propiedad ofreciendo un precio mucho más elevado.
PARTES INTEGRANTES DEL CONTRATO
Estos contratos generalmente deberían incluir los siguientes factores esenciales:
– derechos y obligaciones de las partes
– descripción del objeto de venta y de su propiedad
– precio de compra
– condiciones de pago así como
– fecha de entrega
– y demás acuerdos entre el comprador y el vendedor
VERIFICACIÓN / REVISIÓN PREVIA A LA FIRMA
La siguiente documentación debería ser revisada antes de firmar alguno de los contratos particulares arriba mencionados:
– nota de información registral actualizada donde figuren, entre otros, los derechos de paso o de residencia así como las cargas de la vivienda
– inscripción en el catastro
– si el vendedor es una persona distinta al propietario, se debe presentar un poder notarial que le autorice a la venta
– contratos actuales o facturas de los servicios públicos (agua, luz, otros)
