1. Impuesto sobre la renta para vendedores
Este beneficio se calcula a partir de la diferencia entre el precio el momento de la adquisición del inmueble y su precio de venta actual en la trasmisión del mismo.
Si por ejemplo compramos a su tiempo el inmueble por 300.000€ y lo vendemos ahora por 500.000€, la ganancia patrimonial será de 200.000€ sobre los cuales se calcularán los impuestos.
Se pueden desgravar algunos gastos para aumentar el valor de adquisición y así poder reducir tal importe a pagar, presentando las respectivas facturas de:
Gastos de notaría. Gastos de gestoría. Registro de la Propiedad. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de viviendas de segunda mano; IVA e impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en caso de viviendas de obra nueva.
Además, se podrá deducir el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble: Obras de mejora de eficiencia energética, higiene, salud y medio ambiente. Accesibilidad a la vivienda y al edificio. Sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas, calefacción. Instalación de infraestructuras para Internet y televisión digital.
También se pueden presentar gastos para reducir el importe de trasmisión real del inmueble tales como los derivados de la venta (gestoría, cancelación de cargas e hipotecas, comisión de la agencia inmobiliaria).
- Cálculo de las ganancias en la venta
Este beneficio se calcula a partir de la diferencia entre el precio de compra en el momento de la adquisición del inmueble y su precio de venta actual, desgravando las facturas de los gastos de compra y mantenimiento correspondientes.El ministerio de hacienda y administraciones públicas español en algunos casos comprueba si el precio de venta es racional y, de lo contrario, establece el impuesto correspondiente en base al valor en el mercado actual. - Residentes fiscales
Los residentes fiscales en España pagan los impuestos de la venta del inmueble en su declaración de la renta anual.
Sobre la cantidad de ganancias patrimoniales (¡solo las ganancias!), hay que aplicar los gravámenes correspondientes de IRPF, calculados por tramos progresivos según las cantidades. Por ejemplo, si tenemos una ganancia de 10.000 €, se tributará al 19% los primeros 6.000 €, y el 21% a los 4.000 € restantes.Tipo de gravamen actualmente en 2024:
Ganancias hasta 6.000 € : 19 %
Ganancias de 6.000,01 € a 50.000 € : 21 %
Ganancias de 50.000,01 € a 200.000 € : 23 %
Ganancias de 200.000,01 € a 300.000 € : 27 %
Ganancias de más de 300.000 € : 28 %Están exentos del pago de estos impuestos:
– los vendedores residentes mayores de 65 años, siempre y cuando se trasmita su vivienda habitual y que haya residido en ella al menos 3 años.
– si se vende la vivienda habitual y se reinvierta la ganancia en la compra de otra vivienda habitual, en el plazo máximo de 2 años.
- Impuestos para vendedores de inmuebles no residentes fiscales
Los vendedores no residentes en España también están obligados a abonar un impuesto sobre las ganancias patrimoniales a la delegación de hacienda.
En este caso el importe se retiene directamente por parte del comprador quitándole el 3% al precio de venta inscrito en la escritura.
Este importe es considerado como un anticipo sobre la ganancia subsiguiente, importe que un asesor fiscal puede calcular con exactitud mediante la declaración de impuestos.Estos impuestos se calculan después de la firma sobre la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble y se abona el 19% del importe resultante descontando el 3% ya retenido por la parte compradora a la hora de la firma.
Este importe del 19% se aplica si el vendedor reside en la Unión Europea, Noruega o Islandia. Si reside en otro país, incluyendo ahora el Reino Unido, el porcentaje asciende al 24%.
Los vendedores no residentes deben tener en cuenta que entre España y otros países europeos como p. ej. Alemania, impera un convenio de doble imposición.
Por consiguiente, las ganancias derivadas de la venta de una propiedad en España deben ser declaradas y gravadas también en el país de residencia, donde se deducirá el importe del impuesto ya abonado en España.
2. Hipoteca
Los costes derivados de la cancelación de una hipoteca así como para la eliminación de ésta en el registro de la propiedad son a cargo del vendedor. Los costes varían dependiendo de la entidad financiera y es recomendable negociarlos con el banco antes de la venta.
3. Impuesto de Plusvalía municipal
Se trata de un impuesto municipal que se paga por el incremento del valor del terreno, no del inmueble, y se encarga de recaudarlos los ayuntamientos.
Para calcular la plusvalía municipal hay que tener en cuenta el valor catastral del suelo, los años siendo propietario de la vivienda y el coeficiente o porcentaje establecido por el ayuntamiento.
El plazo para pagar suele ser de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Por ley el pago de este impuesto corresponde al vendedor, aunque se han dado y todavía se dan casos en los que, por acuerdo mutuo, es el comprador quien corre con este gasto.
4. Comisión de la agencia inmobiliaria
Corresponde al vendedor pagar la totalidad del importe correspondiente a la comisión del agente inmobiliario o la agencia contratados.
La cuantía de la comisión por lo general se determina en el momento de la asignación del mandato de venta por escrito y oscila entre el 3% y el 10% del precio de venta del inmueble más IVA.
